Застройщики на 47% чаще просят Сбер о реструктуризации: что это значит для подрядчика, которому уже должны

Зампред Сбербанка Анатолий Попов: за три квартала 2026 года девелоперы на 47% чаще просили пересмотреть долг. Что проверить подрядчику до следующего акта.

Акт за октябрь подписан, оплату обещали «на следующей неделе», а заказчик в третий раз просит подождать: банк пересматривает график. Утром 5 ноября выяснилось, что такой разговор сейчас идёт далеко не на одном объекте.

Что сказал Сбербанк

Сбербанк сообщил, что за три квартала 2026 года застройщики жилья обращались к нему за реструктуризацией долга на 47% чаще, чем годом раньше. Цифру назвал заместитель председателя правления банка Анатолий Попов в интервью «РИА Недвижимость» 5 ноября.

В том же интервью он уточнил: просроченная задолженность застройщиков в портфеле банка не превышает 1%, и это «штучные ситуации, которые нельзя назвать системным ростом». То есть банк не говорит о волне банкротств. Он говорит, что графики по проектам всё чаще приходится переписывать.

Почему проекты теряют запас прочности

Главные причины, по словам Попова, — проекты дорожают, а финансирование приходится продлевать. Продлевать — потому что сдвигаются сроки получения исходно-разрешительной документации или застройщик сам решает подождать с выводом проекта на рынок.

• Ставки по бридж-кредитам остаются высокими.
• В Москве при согласовании технико-экономических показателей и архитектуры появились новые требования к высокополигональным моделям.
• Обновились нормативы обеспеченности машино-местами.
• Всё вместе, по оценке банка, снижает запас устойчивости проектов примерно на 10%.

Что такое регресс на проект-спонсор

Регресс на проект-спонсор — это когда банк при реструктуризации получает право взыскать долг за счёт другого, более готового жилого комплекса застройщика. Попов объяснил: если после пересмотра кредита коэффициент покрытия долга (LLCR) уходит ниже оптимальных 1,2–1,25, застройщику обычно предлагают оформить такой регресс на ЖК с высокой готовностью или со свободным денежным потоком.

Для подрядчика это значит простую вещь: деньги застройщика начинают жить по графику банка, а не по графику ваших актов. Объект, где вы работаете, может оказаться и «донором», и «получателем» — со стороны этого не видно.

Что проверить на этой неделе

1. Сверьте подписанные актыКС-2 и КС-3 за сентябрь и октябрь должны быть подписаны обеими сторонами, а не «согласованы в почте». Неподписанный объём в споре почти ничего не стоит.
2. Запросите акт сверки взаиморасчётовОдна цифра долга, подписанная заказчиком, полезнее десяти писем с обещаниями.
3. Посмотрите график платежей в договореЕсли оплату переносят устно, попросите дополнительное соглашение с новой датой. Устный перенос потом трудно доказать.
4. Не завозите материал впрокПока оплата под вопросом, лишние поддоны на чужом объекте — это ваши деньги, которые лежат под снегом.
5. Пересчитайте инструмент на площадкеЕсли объект встанет, вывозить придётся быстро. Список того, что стоит в бытовке и на этажах, нужен до разговора о паузе, а не после.

Если объект ставят на паузу

Приостановить работу подрядчик может, но только с опорой на закон и договор: статья 719 Гражданского кодекса разрешает это, когда нарушения заказчика препятствуют исполнению договора, а статья 328 — когда не исполнено встречное обязательство, например аванс. Подходит ли это к вашему договору, лучше проверить с юристом. И в любом случае приостановку оформляют письменно, с датой и причинами — иначе её легко назвать срывом сроков.

• Уведомление заказчику о приостановке с основанием и датой.
• Акт о фактически выполненных объёмах на день остановки.
• Опись своего инструмента и материалов, которые остаются на объекте.
• Кто держит ключи от бытовки и склада, пока работы стоят.
• Фото площадки в день остановки: этажи, склад, бытовка.

Частые вопросы

Статьи ТМЦ контроля